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Por Laura E. Rotundo
El mercado inmobiliario en la República Argentina genera visiones
dispares por parte de los potenciales compradores. El panorama de
la construcción se observa como alentador pero a la hora de
adquirir una propiedad, en venta o alquiler, comienza la odisea de
la búsqueda de créditos a tasas medianamente bajas y
de contratos que establezcan una relativa estabilidad, aunque sea
por un año.
En diálogo con La Mañana de Neuquén, el arquitecto
José Rozados detalla cuál es su postura respecto de
las nuevas medidas difundidas por el Gobierno esta semana y describe
además, cuál es realmente la perspectiva inmobiliaria
para los próximos años.
¿Cómo observa el mercado inmobiliario en nuestro
país?
En términos generales, este sector del mercado está
activo a partir de la caída de la convertibilidad y lo que
vivimos con la pesificación, la última gran crisis y
la devaluación hizo que la gente haya optado por «ahorrar
en ladrillos».
Ante la incertidumbre generalizada que se presentó en 2002
y parte de 2003, eligió evitar cualquier tipo de contacto con
amparos, corralito y entonces todo se destinaba al «ladrillo».
Hacia fines de 2003, con mayores certezas, la población que
tuvo capacidad de ahorro, observa como una muy buena y «segura»
decisión, el invertir en activos inmobiliarios.
Sin dudas, el mercado está realmente activo y el de la construcción
especialmente, está pasando por un muy buen momento, que de
hecho es visible y se manifiesta también en todas las cifras
oficiales.
Desde el portal que Usted creó también reúnen
información sobre Latinoamérica, ¿cómo
se comporta actualmente el mercado inmobiliario en nuestro país
si lo comparamos con el resto de este bloque?
Las zonas más importantes, donde actualmente se invierte tanto
o aproximadamente como en la Ciudad de Buenos Aires, son Montevideo
(Uruguay), San Pablo (Brasil) y Santiago de Chile (Chile). Estos lugares
manejan valores que son casi iguales a los de la Capital Federal,
que es lo más caro de todo el país.
Obviamente, que nuestros importes están muy por debajo de lo
que puede costar una propiedad en una ciudad importante de Estados
Unidos o de Europa. Es aquí donde se presenta una situación
de precios relativos muy favorable para la inversión inmobiliaria
de personas extranjeras.
En general, se trata de inversores particulares de distintos países
(Estados Unidos, España, Italia, Francia e Inglaterra, principalmente)
que deciden comprar, sobre todo en Buenos Aires porque conocen a alguien
o porque tuvieron algún tipo de experiencia laboral y les gustó
la amplísima oferta cultural que ofrece la Capital.
¿Cuál es su opinión respecto de los
créditos para viviendas, que en general ofrecen los distintos
bancos? ¿Cómo cree que deberían flexibilizarse
y cómo observa las últimas medidas que dio a conocer
el Gobierno Nacional?
Ante todo, me gustaría aclarar que califico como positivas
las medidas que se dieron a conocer... sin dudas, son sólo
el inicio de un cambio, que no va a surgir de la noche a la mañana.
No se está solucionando todo pero creo que es un arranque prometedor.
De ninguna manera, nadie puede pretender que la solución al
déficit habitacional -que se viene arrastrando desde hace décadas
en la República Argentina- pueda arreglarse de un día
para el otro... este es un proceso que tiene que tomarse con mucha
seriedad y responsabilidad. Por otro lado, tampoco puede ser un procedimiento
que esté «directamente» motivado por una cuestión
de mantener los índices de inflación dentro de determinados
límites.
Hay que ver más allá y sustentar, a largo plazo, la
posibilidad de acceso a la gente.
Dentro de este marco, yo creo que lo anunciado por el Gobierno es
positivo porque marcaron la intención de no controlar ni regular
el mercado, lo cual hubiera obrado en contra de lograr que la mayor
cantidad de personas posibles, pueda acceder a una vivienda.
Esto marca un lineamiento del Gobierno, que se puede leer como que
se quiere encontrar una solución, a través «de
pie a mercado», sin ningún tipo de exigencia.
Otro punto interesante es el de las flexibilizaciones en la calificación
crediticia. Es sabido que muchos asalariados no están en el
circuito formal del empleo, pero si se pueden llegar a calificar para
acceder a un financiamiento, justificando alquileres, gastos varios
y demás, es una decisión positiva para mucha gente.
El tema de la extensión del porcentaje a financiar, con respecto
al costo de la vivienda que se quiere adquirir y que hasta ahora alcanzaba
entre el 70 y el 80 por ciento del total, se ampliaría -con
ayuda del BCRA- al 100 por ciento, en casos de hasta doscientos mil
pesos y al 90 por ciento, en los de trescientos mil.
Esto significa que un inquilino que tiene capacidad de pago, pero
que tal vez no puede ir ahorrando y alquilando al mismo tiempo, ahora
podría tener la oportunidad real de pagar una cuota pero de
no dar un anticipo del 25 o 30 por ciento como piden todos los bancos.
Lo que falta analizar más a fondo es el tema tasas... para
que esto se pueda emparejar a «cuotas / crédito igual
a alquiler» es fundamental que se reduzcan. Pero la realidad
es que éste es el punto más conflictivo en el corto
plazo porque para que esto ocurra hay que pensar en aceptar un mercado
secundario de hipotecas, en que se pueda recurrir al mercado de capitales
y es buena la idea de crear algún ente que sea privado o público
para que se encargue de securitizar hipotecas, para que a su vez los
bancos puedan transferirlas y así, mejorar la tasa.
Algo para destacar es que con lo que hoy se paga de un alquiler, va
a ser imposible -por lo menos en el corto plazo- que un inquilino
pueda comprar la misma propiedad que está ocupando. Tal vez,
cambiando de zona y reduciendo comodidades, pueda llegar a acceder
a la compra, pagando un porcentaje superior a lo que destina por el
alquiler.
Hoy es materialmente imposible que los bancos, a no ser que operen
a pérdida, lleven adelante estas líneas, permitiendo
igualar alquiler a cuota hipotecaria.
Sí servirá seguramente la medida tomada para incentivar
la oferta, como lo es la devolución anticipada del IVA. Hay
que esperar un poco a que terminan de establecerse cuáles son
todos los requisitos para acceder a estos beneficios e ir viendo la
reacción del mercado frente a estas novedades.
En un artículo de Reporte Inmobiliario, se indica
que es dentro de un marco general de política de vivienda,
donde se debe apuntar al tema de los alquileres, si se pretende sanar
al enfermo y no sólo bajarle la fiebre por un tiempo... ¿qué
norma cree que debería destacarse más al establecer
esa política?
Yo insisto en que hay que trabajar fuerte en la idea de «público
y privado», en crear un organismo que securitice hipotecas.
Sin dudas, en esta propuesta hay un buen camino. Otra buena iniciativa
sería sumar en este futuro organismo, a las AFJP que reúnen
muchos fondos de sus afiliados y que los necesitan a largo plazo.
La afirmación que intentábamos describir en ese artículo
tenía que ver precisamente con la necesidad de pensar en una
política y en mecanismos a largo plazo, lo cual significaría
aceitar las políticas crediticias, fomentar -todavía
de manera más agresiva, tal vez a través de más
subvenciones y reducciones impositivas- la oferta para la clase media
y para el alquiler.
Desde algunas asociaciones de inquilinos, a veces se duda
sobre en qué porcentaje se justificarían realmente los
aumentos de alquileres o en qué proporción se trataría
de un abuso de los propietarios por saber tal vez que es difícil
comprar una casa o un departamento... ¿cómo analiza
esta posición?
La realidad es que los alquileres aumentan por una cuestión
de mercado y no por la bondad o la maldad de los propietarios.
Es una situación lógica que cuando mucha gente quiere,
lo que pocos tienen se genere un aumento. Esto es simplemente lo que
sucede en el mercado de alquileres. Al no poder comprar una vivienda,
la gente se ha volcado -en un gran porcentaje, en todo el país-
al alquiler... lo cual obviamente presiona sobre la oferta existente.
Si ésta no crece, en la medida que siga creciendo la demanda,
es una realidad que va a seguir vigente.
Por otro lado, vale la pena recordar que en el año 2002, cuando
el índice de inflación se había incrementado
en un 44 por ciento, los alquileres se mantuvieron e incluso, en algunos
casos, llegaron a caer respecto de 2001. Esta situación, si
se quiere, fue favorable al inquilino. En cambio la actual, también
si se quiere, sería más favorable al propietario.
Pero ambas cosas ocurren porque son reacciones lógicas del
mercado y no hay mucho para seguir ahondando.
Hoy por hoy, la rentabilidad promedio que se obtiene por un departamento
en la Capital Federal es de entre el 6 al 6,5 por ciento anual, cuando
históricamente y antes de la devaluación, rondó
el 12 por ciento anual.
¿Cómo definiría la perspectiva de este
sector de la economía
para los próximos años?
Yo creo que el futuro inmobiliario es positivo, en la medida que se
piense a largo plazo a través de medida de mercado simplemente
porque el inversor que construye un edificio necesita reglas de juego
claras. Un emprendedor de este tipo invierte hoy para terminar una
obra dentro de dos años, por eso es tan importante el rol de
la seguridad jurídica, en este aspecto.
También es importante que la economía y el crecimiento
del PBI sigan acompañando este ritmo, el mercado inmobiliario
y de la construcción va a continuar con este bien momento,
más aún si se lo incentiva con una política seria.
¿Cuál es el precio promedio del metro cuadrado
de una propiedad usada en un barrio «normal» de la Ciudad
de Buenos Aires y cuál el de una de Neuquén?
En Capital Federal es prácticamente imposible encontrar una
propiedad en estado habitable, con una antigüedad razonable y
en un edificio en buenas condiciones por menos de 700 dólares
el metro cuadrado. Con las mismas características edilicias,
la media alcanza los 1000 dólares y los barrios de mayor jerarquía,
debemos hablar de 1300.
En cambio, también hablando de las mismas cualidades, en Neuquén
Capital la media está entre los 850 y 900 dólares.
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