Muchos neuquinos se acercaron a
los bancos para averiguar por esa línea crediticia, pero no
lograron obtener respuestas precisas.
Neuquén > El plan de créditos para
la vivienda que anunció el Gobierno la semana pasada y que
busca convertir a los inquilinos en propietarios, tuvo una gran repercusión
en esta capital, donde hay un notorio déficit habitacional.
Según los bancos consultados, cientos de neuquinos se volcaron
en los últimos días a las sedes para averiguar por ese
plan crediticio. Aunque obtuvieron más dudas que certezas,
porque la medida regirá a partir del 1º del mes próximo,
y las casas bancarias aún estudian si la implementarán
y de qué manera lo harán.
Sucede que las tasas de interés actuales -que están
por encima del 10 por ciento-, más los costos administrativos,
de escribanía y de seguros, harían que las cuotas sean
muy superiores a lo que se paga por un mes de alquiler.
Por ejemplo, para un crédito de 100 mil pesos (unos 32 mil
dólares) a 20 años de plazo y la mejor tasa del mercado,
la cuota mensual a pagar es de 1100 pesos.
El alquiler de una propiedad de ese valor oscila en los 700 pesos,
o sea que la cuota del crédito costaría un 47 por ciento
más. Y el ingreso familiar mínimo requerido sería
de 3700 pesos mensuales de bolsillo.
El Banco Nación sería la primera institución
del sistema financiero que saldría a apoyar el programa oficial.
Esa entidad dispondría en los próximos días el
lanzamiento de créditos hasta 30 años de plazo.
Además, flexibilizaría la relación que tiene
el valor de la cuota con los ingresos del solicitante -que actualmente
es del orden de 30%- para que pueda ser equivalente, o levemente superior,
al valor de un alquiler, como pretende el Gobierno.
Según informaron desde la sucursal neuquina del Banco Nación,
aún no tienen directivas en ese sentido, sólo disponen
de la circular que les bajó el Banco Central de La República
Argentina (BCRA).
Y aseguraron que gran cantidad de capitalinos se acercaron a la entidad
para requerir información sobre el plan anunciado por el gobierno.
El Banco Provincia de Neuquén (BPN) se adelantó en la
adecuación de sus líneas crediticias en mayo último.
Bajó las tasas de interés, amplió el porcentaje
de financiación e incorporó la tasa fija como una opción
adicional, para propiciar el acceso a la vivienda a sectores de la
población que hasta ese momento les resultaba inalcanzable.
¿Cómo equiparar las cuotas?
El valor de las cuotas y el monto a prestar son los puntos que más
complicarían a la banca, sobre todo a la privada, que, en general,
ha manifestado dificultades para salir al mercado a ofrecer créditos
de hasta el 100 % del valor de la propiedad.
Por eso, el Banco Nación habría decidido salir al mercado
con un alargamiento, de 20 a 30 años, de los plazos para los
créditos y una disminución de la relación entre
cuota y los ingresos del solicitante.
El rubro alquileres fue uno de los que más impactó en
el índice de precios al consumidor (IPC) en lo que va del año,
ya que en los primeros seis meses subió 7,2 % contra 4,9 de
la inflación.
De acuerdo con las estimaciones del Gobierno, el alza está
vinculada con la indexación que figura en muchos contratos,
algo que está prohibido por la Ley de Emergencia Económica.
En muchos contratos de alquiler figura una cláusula que permite
que ambas partes -inquilinos y propietarios- repacten el valor de
la locación cada seis meses o un año, en lugar de hacerlo
a los dos años cuando finaliza el compromiso.
Incentivos a la construcción
Esto se debe al incremento que tuvo la demanda en los últimos
tiempos, por lo que el Gobierno, para descomprimir la situación
del mercado, diseñó un plan que, entre otras cosas,
impulsa la construcción de viviendas para alquilar, con el
estímulo de la devolución adelantada del IVA.
Según las medidas que anunció la semana anterior el
Gobierno, quienes construyan viviendas de hasta 120 metros cuadrados
que tengan como destino el alquiler o la venta a crédito se
beneficiarán con la devolución de ese impuesto..
El plan lanzado por la Nación, prevé préstamos
de hasta 100 por ciento para el caso de montos de hasta 200 mil pesos
y de hasta 90 por ciento para los que no superen los 300 mil pesos.
El plan busca crear una categoría de sujetos de crédito,
los inquilinos, que podrían calificar para un préstamo
cuya cuota sea similar al valor que actualmente pagan de alquiler.
Para acceder a esa categoría es necesario tener un contrato
de alquiler y entre 8 y 12 recibos de pago en término. La principal
duda está en la relación salario-cuota, que por ahora
es muy elevada.
El Banco Central emitió la comunicación A-4559, mediante
la cual puso en marcha la flexibilización de los requisitos
para acceder a un préstamo hipotecario, además de habilitar
a los bancos a otorgar hasta el 100% del valor de la propiedad.
La norma también levantó las penalidades que los bancos
debían afrontar cuando prestaban más del 80% del valor
de la vivienda.
Alquileres
La cuota mensual de alquiler alcanza a un 0,6 o un 0,8 por ciento
del valor de la propiedad. Desde el sector inmobiliario señalan
que más allá de que los alquileres están caros,
su valor sigue siendo bajo con respecto al de la vivienda.
El tema pasa por los ingresos de los sectores medios y medios bajos,
que no se han recuperado desde la devaluación con relación
a los precios de las propiedades.
El dueño de una vivienda en alquiler recibe una renta de entre
un 6 y un 8 por ciento anual. Para llegar a aquella proporción,
los bancos deberían cobrar por el préstamo una tasa
de interés equivalente.
Pero hoy las tasas nominales promedian el 10 por ciento anual, que
llegan al 14 por ciento computando todos los gastos. Los banqueros
aseguran que no podrían cobrar el 6 de tasa cuando pagan el
7 por ciento por un depósito a plazo fijo.
Bancos
Según medios de prensa porteños, al menos 8 entidades
bancarias privadas y tres oficiales analizan sumarse a la campaña
que impulsa fuertemente el Gobierno para activar los créditos
hipotecarios para inquilinos.
Son bancos de capital nacional y extranjero que habrían confirmado
su compromiso con el Gobierno para otorgar créditos cuya cuota
no supere al valor de un alquiler.
La apuesta es aumentar la bancarización y captar a un nuevo
segmento de público. En el Ministerio de Economía explican
que las entidades financieras atraviesan una etapa de gran liquidez
y que tienen margen para mejorar sus líneas.
Las líneas de financiación y condiciones son hoy más
favorables que en la década anterior.
Se suele decir que no hay crédito hipotecario, cuando en realidad
lo que existe es una mayor dificultad de calificación por parte
del tomador en función de sus salarios.
Quienes no tienen vivienda propia tuvieron mejoras en sus ingresos,
pero inferiores a la suba del valor de la propiedad y, en la mayoría
de los casos, también menores a la inflación.
Las incógnitas
El plan anunciado por el gobierno nacional dejó varias dudas
que se tradujeron en desconcierto para los inquilinos que salieron
a los bancos a averiguar por los tan ansiados créditos.
En primer lugar, el proyecto aún está muy “verde”:
no se sabe qué bancos lo aplicarán y cómo se
hará. Pero más allá de esa cuestión, el
emprendimiento contiene un elemento que hará dudar a quienes
planean tener una vivienda propia.
Hay una cláusula inquietante: las cuotas de estos préstamos
se ajustarán cada dos años en base al precio de mercado
que registre en ese momento el inmueble que se compró mediante
esa nueva línea de créditos.
La primera cuota del crédito deberá reflejar tasa de
alquiler, que es la relación entre la cuota del alquiler y
el precio de mercado de la vivienda. Hoy, esa tasa promedia entre
el 6 y el 10 por ciento anual, según la ubicación de
la propiedad.
La tasa actual responde a que los precios de las viviendas ya igualaron
a los de la convertibilidad, pero como los inquilinos no recuperaron
su poder adquisitivo, no se pueden convalidar precios de locación
más altos.
Quien tome un crédito del plan lanzado por la Nación
(se habla de hasta 30 años) pagaría el valor del alquiler,
que hoy ronda los 800 pesos en esta capital. Pero a los dos años
tendrá un ajuste de la cuota, que se hará tasando el
inmueble.
Si el valor de esa propiedad subió un 20 por ciento, la cuota
se ajustará ese porcentaje, pasando de 800 a 960 pesos. De
esta manera, la nueva cuota seguirá reflejando aquella tasa
de alquiler.
Efectos positivos
 El plan
de créditos para inquilinos anunciado por la Nación
provocó diversas reacciones en el mercado inmobiliario. Pese
a la incertidumbre sobre cómo se capitalizará el programa
los efectos positivos que causaría sobre el sector serían
los siguientes:
Las
flexibilizaciones en la calificación crediticia: permitirá
calificar como sujeto a crédito a un mayor número de
personas. Esto es muy importante si se tiene en cuenta el gran porcentaje
de argentinos que están en sector informal del mercado laboral.
Se pretende así incorporar a la compra de viviendas a una parte
de la población que tendría capacidad de pago pero que
no reúne los requisitos hasta ahora exigidos.
Acorta
tiempos para quien tiene capacidad de pago: Hasta ahora los
bancos no financian el total del valor de la vivienda, lo que obliga
a contar con un ahorro previo del porcentaje no financiado o a recurrir
a otros préstamos informales (familares, conocidos, etc.).
Ahora quien tiene capacidad de pago puede acceder a la compra del
inmueble sin necesidad de esperar a ahorrar el monto que no incluía
el préstamo bancario. Así evitará tener que acceder
a otras fuentes.
Incentivo
a la oferta: el proyecto anunciado por el Gobierno intenta
incentivar a la construcción de viviendas de hasta 120 metros
cuadrados que tengan como destino el alquiler o la venta a crédito
para los sectores medios y medios bajos, mediante la devolución
anticipada de IVA.
Pero aún no se conoce como se llevará a cabo y cuales
serán los requisitos para poder contar con esa ventaja.
Leasing:
también se hizo mención a incentivar esta herramienta,
aunque sin mayores precisiones. Se trata de una modalidad por la cual
el inquilino tiene la opción de comprar la propiedad que alquila
una vez que finaliza el contrato. Es una herramienta que aún
no es utilizada masivamente en el mercado inmobiliario argentino.
Escenario
Misión imposible
Neuquén > Tratar de tener alguna certeza
sobre la tan publicitada línea de créditos para inquilinos
anunciada por el Gobierno Nacional, fue una misión imposible
en estos días.
“No tenemos nada” fue la respuesta común de todos
los banqueros consultados. Además, la recomendación
unánime fue “consultar al Banco Nación”.
Pero ni siquiera en ese banco público hubo repuestas que saciaran
la sed de información. “Todavía no hay nada, hay
que esperar unos días”, indicaban en la sede neuquina.
Los minutos de espera en las colas de los bancos para buscar asesoramiento
fueron en vano. “El anuncio lo hizo el Gobierno pero los bancos
todavía no han decidido si lo implementan o no”, señalaban
los empleados de las sedes.
Las consultas telefónicas tampoco dieron resultado. “Aún
no hay nada”, se escuchaba del otro lado de la línea.
Era frecuente cruzarse con personas que recorrían los bancos
con la misma incertidumbre en común, ante el plan lanzado desde
la Nación.
La iniciativa empezará a regir el 1º de septiembre. Faltan
pocos días y todavía no se sabe si se podrá empezar
a pagar la cuota de la casa propia a un valor similar del que se abona
por un alquiler.
Mientras tanto, habrá que esperar y, por las dudas, tener el
alquiler al día, porque eso puede servir como garantía
para acceder a la vivienda, si es que el programa es como lo pintan.
En busca de un techo propio
Neuquén
> El gobierno nacional busca resolver el problema de la
vivienda a través de los créditos hipotecarios destinados
a un vasto sector de clase media que hoy no tiene otra opción
que alquilar.
En los últimos días las sedes de los bancos de esta
capital se vieron atestadas de vecinos que querían tener información
acerca de “los créditos para inquilinos”.
Tal es el caso de Adriana Vallejos, una neuquina que alquila un departamento
en el barrio Santa Genoveva por 790 pesos mensuales. “Vine averiguar
por los créditos, porque con mi esposo hace tiempo que queremos
comprar algo pero no cumplimos con los requisitos que piden los bancos”,
indicó.
Y agregó que “en los bancos me dicen que todavía
no hay nada y que no saben cuándo lo van a implementar. Ojalá
que se dé y sean accesibles”.
Agustín Olivera, que se encontraba en el Banco Nación
esperando su turno para que lo asesoraran, se mostró entusiasmado
por el anuncio del Gobierno: “en realidad no sé mucho
del tema, por eso vengo a informarme. Yo alquilo y hago muchos trabajos
en negro, por eso no estoy en condiciones de sacar un crédito.
Pero si dicen que ahora con comprobar el pago del alquiler va a ser
suficiente para que te financien la casa, puedo hacer el esfuerzo
aunque la cuota sea un poco más cara”.
Un caso similar es el de Carla Sosa, que se desempeña como
empleada doméstica, y al igual que su esposo, gran parte de
sus ingresos son informales. “Si la cuota del crédito
va a valer lo mismo que la del alquiler, es una linda oportunidad
para tener algo propio, porque alquilar es tirar la plata a la basura”,
consideró.
Varios capitalinos se entusiasmaron con el anuncio oficial, porque
lo ven como una oportunidad para acceder a la vivienda propia. Pero
en estos días sólo cosecharon incertidumbre, porque
en ningún banco les han podido responder si podrán cumplir
con su sueño.
|
