Se proyecta incorporar 100 mil
metros cuadrados de construcción
en el área centro.
Neuquén > Construir en Neuquén es un gran
negocio frente a una demanda que está insatisfecha. Actualmente
en esta ciudad hay 39 edificios en ejecución y un total de
53 torres proyectadas en un radio no mayor a diez cuadras a la redonda
del Monumento a San Martín.
Esto aportará a la capital provincial unos 100 mil metros cuadrados
de construcción. “Hay edificios de diez mil metros y
hay edificios de siete mil metros cuadrados, y en promedio se superará
los 100 mil”, describió Julián Villar, presidente
del Colegio de Arquitectos de Neuquén.
En un informe publicado en el diario La Nación del último
lunes, Neuquén capital fue catalogada como una de las seis
ciudades del país con mayor crecimiento en la construcción
de edificios de lujo junto a Rosario, Capital Federal, Córdoba,
Mandoza y Mar del Plata. Los números de las torres van en crecimiento,
porque ya hay en carpeta otros 10 edificios más y se esperan
más proyectos “porque la ciudad todavía lo demanda”,
afirmó Villar.
Lujo de clase media
Estos edificios de lujo, son según explicó Villar, complejos
para clase media pero a un costo elevado, que tienen una característica
que los diferencia de las construcciones más antiguas: un espacio
común como puede ser un salón de usos múltiples,
un pequeño quincho y en algunos casos una pileta de natación
en su predio, es decir que cuentan con algún tipo de servicio
comunitario.
“Esto se está planteando porque la demanda y la competencia
exige estas cosas, pero no son edificios de lujo, sacando un diez
por ciento que podrían llegar a tener determinadas categorías,
son todos edificios de uno, dos o tres dormitorios, de características
estándar, con fachadas de acuerdo al gusto del consumidor y
bastante tradicional, pero no se puede decir que sean edificios de
lujo. Lo que si tienen es un costo elevado, entre 1.200 y 1.300 dólares
de venta”, describió Villar.
Sin llegar a ser edificios de lujo, bajo esa concepción, lo
son para el mercado regional por su costo. “1200 dólares
en Capital Federal es caro porque se pueden conseguir por 800 o 900,
son buenas construcciones pero no son de lujo sino que tienen algún
servicio adicional”, aseguró.
El valor
A la hora de hablar de costos, Villar explicó que es importante
separar el costo del terreno del de edificación y aunque puede
haber variables, quien invierte en edificios tiene una rentabilidad
del 40 por ciento.
“Tenemos por un lado el costo de la construcción más
la incidencia del terreno. Hoy este tipo de construcción tiene
un costo de 600 dólares, más la incidencia del terreno
que está rondando entre un 12 y un 15 por ciento del costo
de construcción o sea estaríamos hablando de 80 a 100
dólares más”, apuntó.
El precio de venta por metro cuadrado oscila entre los 1.000 y los
1.200 dólares, donde también se prorratean los espacios
comunes, es un negocio que tiene una rentabilidad muy alta.
“En dos años es de un 40 por ciento, y no es que uno
invierte toda la plata de entrada sino que se va a haciendo de a poco,
porque los edificios se empiezan a vender “vulgarmente”
desde el pozo”, aclaró. El que compra desde el pozo paga
una relación entre los 700 de construcción y los 1200,
“mas o menos sería de unos 900 y 1000 dólares”.
“Ahí esta el negocio por que se financia el edificio
con lo que se vende desde el pozo, no hay edificios que no se vendan
excepto que alguno se quiera disparar del mercado, hoy la construcción
es un negocio sumamente redondo”
El corrimiento del eje
La construcción
de los edificios públicos y los grandes edificios
generarán un gran cambio.
Neuquén > El crecimiento de la ciudad
es inevitable y según las estadísticas, en el año
2015 la población se va a duplicar en 500 mil habitantes, por
lo que Neuquén se debe preparar para recibir el doble de gente
que tiene actualmente, se debe preparar para estos miles de metros
cuadrados de construcción que se incorporarán en la
ciudad y para cambiar su ritmo de vida al trasladarse todos los edificios
públicos hacia el norte.
“Desde el Colegio de Arquitectos tenemos un diagnóstico
muy claro, es fácil interpretar lo que va a pasar con Neuquén,
hoy no es tan preocupante, pero si lo que va a pasar dentro de un
tiempo si no hay una planificación”, dijo Julián
Villar.
Hay que rearmar rápidamente una planificación muy clara
para que dentro de diez años sus 500 mil habitantes tengan
todos la servicios, “sino Neuquén va a ser un caos».
«Las ciudades que se transforman en caos, no sólo se
convierte en una ciudad incómoda para vivir, sino es unlugar
donde aumentan los problemas de inseguridad, de salud, de transporte,
de educación, entre otras cosas”.
Crecimiento
Neuquén como muchas ciudades del país creció
a la vera de una ruta, y paralelo a las vías, atravesado por
un eje que se llamó la Avenida, “y armó cuatro
cuadrantes sobre donde se fue desarrollando toda su actividad comercial
y creció en la parte del llano por debajo del valle con dos
importantes límites físicos que se llamó el Río
Limay Neuquén”, explicó Villar.
Pero hoy aparece que se cambia toda esta estructura, por un lado se
ubicará toda la concentración urbana sobre Dr Ramón
y Leloir, donde se ubicarán tres edificios públicos.
“Todo esto generará un polo de atracción, por
la otra punta a aparece otro polo de atracción sumamente fuerte
que está en ejecución que es el Centro Ministerial y
después aparece un parque lineal con una concentración
muy fuerte que se llama el Paseo de la Costa que va a ser un centro
comercial más turístico”.
Frente a estos nuevos edificios Villar describió que la vieja
estructura en cruz que hizo a Neuquén va a empezar a modificarse.
“Va a haber un corrimiento de los ejes naturalmente, de los
centros comerciales que va a reestructurar toda la vinculación
de los colectivos, porque esto se va a convertir en un polo de atracción
donde la gente se va a mover por trabajo por trámites, y a
esto hay que sumarles las 127 hectáreas y qué va a pasar
con las diez hectáreas de la cárcel”, sostuvo.
“Neuquén tiene hoy dos grande desafíos pensar
como se reestructura en función de los 500 mil habitantes,
cómo va a crecer y para dónde va a crecer. El tema del
corrimiento del eje si se lo estudia y planifica bien puede llegar
a ser muy bueno, pero si se da en forma espontánea y no hay
un análisis de cómo se desenvuelve el nuevo Neuquén
puede llegar a ser caótico”.
¿Por qué tantos?
En Neuquén
se construye por:
1 - El mercado lo está exigiendo porque por muchos años
no se construyó y hoy la demanda de la clase media alcanza
a 20 mil personas que están necesitando este tipo de viviendas.
2 – Los desmedidos valores de los alquileres lleva a que la
gente busca como resolver esto.
3- Rentabilidad de un 40 por ciento.
4 - Neuquén tiene muy concentrado su centro, entonces el alto
valor de la tierra también va elevando el costo de la construcción
porque es difícil conseguir tierra.
5 - Existe un mercado inmobiliario que tiene esta demanda, y un porcentaje
de la población que tiene muy buenos ingresos.
6 – La falta de tierras generó el fenómeno de
reciclaje de las primeras casas viejas, poque cuesta mucho repararlas
y el alto valor del terreno supera ampliamente el valor de la casa,
entonces conviene reciclar con estos edificios.
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